常州小区物业管理现状
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常州市物业管理的存在问题和对策探讨
蒋英
(江苏省常州建设高等职业技术学校江苏常州213016)
摘要：物业管理在经济发达的常州市总体呈现出良好的发展态势，已成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。考虑到常州市物业管理行业的发展现状，深入分析了制约常州物业管理发展的几个主要问题，并有针对性地提出解决问题的一系列对策，探索常州市物业管理健康发展的道路。
关键词：物业管理；问题；对策
中图分类号：F 299．24 文献标识码：A 文章编号：1672~434(2005)04-0088-03
The Problem and Countermeasure of Property
Management in Changzhou C
JIANG Y'mg
(Jiangsu Changzhou I-ragher Vocational School of Construction，Changzhou 213016，Chhaa)
A№ _．t：Property management presents the good developmen t situation the economically developed Changzhou city，has become
the hadispensable knportant constituent of the community construction，the city managem ent and the national economy deveb
opment．On the basis of the present condition of property management Changzhou city．problems existhag property
managem ent are deeply analyzed．Some countermeasures are put forward and some advice on property management is given．
wonb ：prope rty managem ent；problem；countermeasures
1．常州市物业管理发展历程
常州市物业管理工作于1992年粗放起步，在探索规范中，物业管理类型已从单一的住宅物业发展到涉足大厦、工业区、学校、医院等物业，服务内容从单一的清扫保洁发展到包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、绿化管养、生活服务等配套服务。现全市共有各类物业管理单位120多家，从业人员约8000人，管理服务项目599个，全市物业管理覆盖率为60％ ，受益人I256．6万人。
许多市民公认，凡是实施物业管理的地方，其环境卫生、社区安全、设施设备等管理状况明显优于未实施物业管理的区域。实施物业管理有力地改善了广大业主、使用人的工作生活环境，维护了社区安定，有力地提升了居民的物业管理意识和文明程度，有力地扩大了社会就业和实施再就业工程，促进了产业结构调整。
2．常州市物业管理的主要问题及原因
(1)建设遗留问题生弊端 目前常州市房地产开发商自己组建物管公司仍占有相当大的比例，属于传统意义上谁开发谁管理的“父子关系”，许多前期开发遗留的问题诸如房屋面积缩水、改变规划、销售期间的承诺不兑现等都遗留到物业使用阶段，造成开发商和业主的大量纠纷显化在物业管理环节。大多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任应由物业管理企业承担，并以此作为衡量物业管理企业管理效果的重要指标。而物业管理企业作为开发商的下属公司，在物业的接管中缺乏必要的自主权力，无力承担、更无法解决这些纠纷，结果是物业管理企业代开发商受过。
(2)物业管理市场发育程度低，竞争机制尚未形成一些物管企业自恃与开发商有“父子关系”，无心提高物业管理服务质量和工作效率，无心占领市场追求自身经济利益，一味依赖开发商的补贴。而开发商为推销楼盘，给予物管企业各种超值服务补贴，致使那些经营不善、管理服务不到位的物管企业得以生存，形成了物业管理企业之间的不公平竞争，阻碍常州市物业管理的规范发展。
(3)物业收费与服务的矛盾物业管理的收费与服务问题是当前居民投诉的热点之一，也是物业管理企业反映较为强烈的问题。部分居民有偿服务意识不强，只享受服务，不愿缴物管费；而部分物业管理公司收费较高，但服务不到位，本身操作不规范 同时反映目前常州市物业管理的公共服务收费定价较低，而企业承担的各类义务开支不断增加，致使企业收支不平衡，经济效益差。
(4)物业管理模式选用不当 目前常州市物业管理着重推行一种模式，即几乎所有物管项目都委托物管公司进行管理，其优点是可对整个小区实行集中统一管理、专业化程度高、管理效果好。但物管费用较高，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费，直接导致许多居住小区物业管理费收缴率较低。另一方面，由于业主与物管起纠纷、物管撤走或老小区整治后街道不再代管、物管不愿接手等原因，一些小规模、公建配套设施不齐全的老住宅长期处于没有物业管理、无人过问的状态。为解决小区内存在的治安及卫生问题，居民们只能对小区实行自我管理，如让不上班的邻居白天到家里巡查、退休老
人自发组成义务巡逻队等。这种居民自我管理的方式比较原始，当治安卫生基本需求得到满足以后，若居民再提出更高的服务需求，以现在的管理水平显然无能为力。这种管理方式并不是真正的物业管理，且不受相关的物业管理条例的约束作用。如何让物业管理更好地参与老小区的日常管理，是一个值得深思的问题。
(5)物业管理从业人员素质不高 常州市物业管理公司从业人员大多数属于半路出家，相当多的人员来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，这些人员大多未受过正规的管理技能培训，缺乏系统的物业管理知识，缺乏必备的综合协调经验和能力。管理内容局限于公共服务项目，较少涉及专项经营和多种经营。面对纷繁的管理业务，面对需要协调的众多关系，许多管理人员力不从心。近年来常州市现代化新型建筑物越来越多，大多数配有先进设施或高科技设备，如卫星天线、自动消防系
统、闭路电视系统等高科技配套设施。但大多数物业管理公司缺乏现代化的硬件和软件技术，多半停留在传统的手工管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，制约了自身发展。
3．常州市物业管理发展对策
(1)加强建管衔接管理《物业管理条例》规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位办理物业承接验收手续。加强接管验收，可明确开发商与物业管理企业各自的建管责任，避免前期开发建设问题再遗留到物业管理阶段，从而减少物业使用阶段物业管理企业与业主之间因物业建设质量而产生的种种矛盾。
(2)全面推行物业管理招投标全面推行物业管理招投标，逐步建立物业管理市场化竞争机制，这对规范行业市场、促进行业良性竞争、达到行业优胜劣汰有积极意义。按《物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅物业规划总建筑面积超过5万平方米的项目，必须在房屋销售前通过公开招投标选择物业管理企业。违反规定的，将严格按照《物业管理条例》规定，依法严肃处理。由此将物业管理公司的选聘置于政府部门的监督下进行，切断了开
发商与物业管理公司之间的“父子关系”，建立市场化双向选择机制和竞争机制。在推行物业管理招投标的起步阶段，物业管理行政主管部门应结合本地实际情况制定地方性物业管理招投标政策，统一部署、全程监督；在市场基本成熟后，物业管理行政主管部I'-1．~lJ应主要做好重要环节的监督工作，通过预售把关，确保物业管理招投标工作得到不折不扣的推行，规范招投标流程，确保招投标公平开展。
(3)按质论价市场调控 由物业管理行政主管部门按“质价相符”原则制订物业管理分等定级的服务和收费标准，服务收费都按质论价，不同档次的物业和不同等级的服务，都有相应收费指导价格。政府切实履行指导和监督职能，但能够通过市场行为解决的问题就由市场来解决。业主购房时可根据小区档次和自己的消费水平，选择确定服务内容和标准，加强对物业管理服务质量和收费的管；而物业管理公司也叮以通过提供相应标准的服务，收取相应的劳动报酬 一方面规范物业管理行为，以优质眼务引导业主树立有偿服务的观念，提高物管收费率；另一方面，利用规模效应扩大规模经营，降低经营成本，提高企业经济效益。
(4)实行委托式管理与业主自营式管理两种模式并存的物管新体制新建小区由于业主多为巾高收入者，具备有偿服务的消费观念和经济实力，对物业管理服务的品种和服务深度要求较高，可采取委托式物业管理模式老小区由于业主经济条件较差，对物业管理的服务品种、服务深度等要求不高，可采取自营式物业管理模式：业主自营模式不需要交纳营业税等税费，除少量专业技术性强的专业服务如监控、维修委托社会专业服务公司承担外，一些服务项目如保安、保洁、绿化等，可由小区内退休和下岗业主承担，其工资和管理资金等可从出租房屋收取的管理费中支
出。这样，可节省开支，再加上老小区内补建的公建配套用房的经营收入，业主基本不用花钱或者可以花很少钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并能达到政府要求的管理目标。
(5)积极培养引进人才，提高从业人员素质物管企业既要做好优秀专业人才的引进工作，又要加强经常化、制度化职业教育与训练，不断提高员工素质。①面向社会公开招聘、选拔优秀人才进入企业，强化员工准入制度，把学历水平、资格证书作为必须条件，改变员工队伍“下岗再就业一族”的面貌；②培训员工采用高新技术对物业实现智能化管理，增加物业管理的科技含量，全面提升物业管理服务平台；③加强企业文化建设，增强员工企业责任
感，强化员工将物业管理作为终身事业的社会意识。（完）