一件挺复杂的购房事项，拜托大家给点意见
基本情况是，我的姨妈的丈夫在成都市新都区有一套已购公房，只有产权证没有土地证的那种。但我姨妈的丈夫已于几年前死亡，现在我姨妈想把这套房子转让给我妈妈，该如何办理这一系列手续？
1。我知道需要首先办理我姨妈对这套房子的继承手续，但我姨妈同时还有三个子女，如果要办理继承手续，听说需要他们全部四个人到达公证处公正，承认只让我姨妈继承。但大家都不可能同时在场，请问还有没有其他的方法可以办理成功？一个一个的去公证处承诺放弃继承权可以吗？
2。听说可以请律师见证，那么请律师的程序该如何办理？
3。如果我姨妈成功继承了房产，并过户给我妈妈，请问是不是需要缴纳那20%的税？如果是赠与，房产证的名字能改成我妈妈吗？如何用最少的花费把房产证的名字改到我妈妈名下呢？
参考答案:第一，公证可以让三个表姐尽量到场或者出具书面放弃继承财产证明材料，并签字也可以；第二，请律师见证，就是律师把当事人召集，和公证程序相似；第三，转让房产恨麻烦，赠与也不可能，现实的作法是，压低成交价格，低价成交。但价格不能低于国家规定的有关价格。